Ruimtelijke visie op wonen

Op 11 juni 2024 keurde de gemeenteraad twee addenda goed. Alle goedgekeurde documenten kan je downloaden onderaan deze pagina.

Woonvisie (18/1/2022)

De toekomst brengt heel wat woonuitdagingen met zich mee: bevolkingsgroei, vergrijzing, andere woonwensen, renovatie van oudere woningen ...

Deze uitdagingen gaan gepaard met een blijvende vraag naar bijkomende woongelegenheden. Om voor het inplanten van nieuwe woningen de juiste keuzes te maken, lieten we een studie uitvoeren. De studie bestaat uit drie delen:

1. Een woonbehoeftestudie tot 2035 mét een bevraging van de woonwensen van de Dendermonderaren.
2. Uitwerken van een strategie voor het bestaande woongebied: waar en op welke manier willen we nog verdichting toestaan?
3. Uitwerken van handvaten voor het vergunningenbeleid: welke krijtlijnen zal het stadsbestuur de komende jaren hanteren bij het beoordelen van bouwaanvragen?

Wat hebben we geleerd?

Eerst hebben we onderzocht wat de woonvraag is: hoeveel woningen zullen er nog bijkomend nodig zijn tot 2040?

Daarna hebben we onderzocht wat het woonaanbod is: hoeveel bijkomende woningen verwachten we nog tegen 2040?

Als we die twee cijfers met elkaar vergelijken, blijkt dat er weinig tot geen restbehoefte is. Met andere woorden: we hoeven geen extra inspanning te doen om een bijkomende woningnood op te vangen.

Ook de bevraging van de woonwensen heeft ons heel wat inzichten opgeleverd. Zo wordt de relatieve kleinschaligheid van Dendermonde als een belangrijke troef aanzien. Alles is op mensenmaat. De nabijheid van winkels en groen of parken is essentieel. Tegelijk blijft ook automobiliteit en parkeermogelijkheden een aandachtspunt. Al deze inzichten hebben mee voeding gegeven voor het uitwerken van de visie.

Wat is onze nieuwe visie?

De belangrijkste conclusie is dat we in Dendermonde niet zomaar moeten verdichten om te verdichten Met verdichten bedoelen we meer woningen bouwen op eenzelfde oppervlakte. Bij grotere projecten heeft de stad de luxe om zich af te vragen wat de meerwaarde is voor de buurt en de inwoners. Bij het uitwerken van de visie hebben we vastgelegd wat die meerwaarde dan kan zijn.

We hebben een strategie om met verdichting om te gaan op drie mogelijke manieren:

1. De woonlinten
   
   De woonlinten zijn de bebouwde delen van het buitengebied, buiten de stadskern en de dorpen. Hier leggen we de focus op het zo goed mogelijk bewaren van de open ruimte. Dat betekent dat we hier geen opsplitsing van bestaande woningen toelaten en dat er geen bijkomende verkavelingen mogen komen. Wie een grond heeft in woongebied zal die nog kunnen bebouwen, maar niet met appartementen.
   
   
2. De dorpen
   
   In de dorpen moet vooral het dorpse karakter bewaard blijven. Dat wil zeggen dat bijkomende bebouwing kleinschalig moet zijn. Appartementen kunnen enkel in een aantal specifiek aangeduide zones. In Grembergen en Baasrode is daarbij het soort appartementen niet vastgelegd. In Appels en Oudegem moeten appartementen gericht zijn op senioren. In Schoonaarde, Mespelare en Vlassenbroek worden geen nieuwe appartementen toegelaten.
   
   
3. De groeizone
   
   Het stadscentrum en Sint-Gillis liggen in de groeizone. Dat is logisch, want er is een ruim aanbod aan openbaar vervoer en er zijn heel wat voorzieningen dicht in de buurt. Verdichten kan dus, maar niet zomaar: we willen een meerwaarde creëren voor de buurt en de inwoners.
   
   Dat kan op verschillende manieren:
   
   De hefboomplekken: Sint-Gillis, Lutterzele, stationsomgeving en De Groene Dender
   
   Dit zijn plekken waar er veel mogelijkheden zijn of plekken waar er al een bestaande problematiek is die we willen aanpakken. Dat kan een bijkomend parkeerverbod zijn, publiek toegankelijke groene ruimte … Verdichting is hier een hefboom om de kwaliteit in de wijk te verbeteren.
   
   De beeldkwalitatieve wijken: het stadscentrum en een aantal specifieke wijken in de groeizone
   
   Deze wijken hebben al een bepaald karakter of eenheid. Het bewaren van deze kwaliteit staat voorop.
   
   Monofunctionele verkavelingen: een aantal grootschalige verkavelingen, met weinig andere functies
   
   Dit zijn wijken met meestal een lage bouwdichtheid en veelal vrijstaande eengezinswoningen. In deze wijken willen we inzetten op duurzaamheid. Dat kan bijvoorbeeld door het aanleggen van warmtenetten, inzetten op duurzame mobiliteit of ontharding.
   
   Stedelijke linten: Noordlaan, Mechelsesteenweg en een stuk van de Heirbaan in Sint-Gillis
   
   De stedelijke linten bieden heel wat mogelijkheden, omwille van bereikbaarheid en de aanwezigheid van andere functies. Verdichting kan hier dus zeker, maar enkel op specifiek aangeduide knooppunten.

Wat betekent dit voor u?

Het lokaal bestuur vindt rechtszekerheid belangrijk. Een grond in woonzone blijft in eerste instantie bebouwbaar. Wel zullen er beperkingen zijn op hoe dens je mag bouwen.

Voor de meeste ‘eenvoudige’ aanvragen zal de impact beperkt blijven. Eén woning op een al bestaande bouwgrond, verbouwing, renovatie … blijft altijd mogelijk. Pas wanneer iemand een woning wil opsplitsen, appartementen wil bouwen … volgt er een afweging volgens de strategie om met verdichting om te gaan.

Voor bepaalde grote bouwprojecten werd tijdelijk een pauzeknop voorzien. Vanaf 1 maart 2022 werd die pauzeknop weer uitgezet. Aanvragen die nu binnenkomen, zullen we beoordelen volgens de nieuwe visie voor ruimte op wonen.

Voor de woonuitbreidingsgebieden betekent de kleine restbehoefte dat er voorlopig geen nood is om ze aan te snijden.

Addenda woonvisie (11/6/2024)

De woonvisie werd de afgelopen twee jaar geëvalueerd. In december 2023 keurde het schepencollege een actieplan goed met prioriteit voor ‘woonlinten’ en ‘microcentraliteiten’. Dit actieplan leidde tot twee addenda.

De eerste toevoeging gaat over “woonlinten”. De woonvisie laat de verdeling/opsplitsing van percelen en gebouwen in de woonlinten niet toe. Voor alle duidelijkheid : dit blijft verder onverkort het uitgangspunt. Het behoud van de open ruimte op die ‘ woonlinten ‘ ( deze bevinden zich veelal in buitengebied ) en het tegengaan van het volbouwen van deze ruimte waren bezorgdheden vanuit de bevolking tijdens het onderzoek voorafgaand aan de woonvisie. Het stadsbestuur heeft deze ter harte genomen en houdt deze visie dan ook aan.

Daarom : in uitzonderlijke gevallen en onder specifieke voorwaarden, kan afgeweken worden van de visie.

Belangrijke voorwaarden zijn: geen hogere woondichtheid, goede inpassing binnen de onmiddellijke omgeving en focus op open ruimte. Voor erfgoedpanden kunnen alternatieve invullingen onderzocht worden, maar steeds in overeenstemming en na overleg met de erfgoeddiensten.

De aanvrager van de vergunning moet de afwijking op de woonvisie motiveren.

De tweede toevoeging handelt over de ‘microcentraliteiten’. Dit zijn specifieke knooppunten waar verdichting mogelijk is om verschillende functies te mengen. Het zijn plekken met veel activiteit en/of infrastructuur. De woonvisie legt microcentraliteiten vast binnen de stedelijke linten. Alleen hier is verdichting toegestaan, erbuiten niet.

De kernen van Dendermonde en Sint-Gillis, inclusief de stedelijke linten, hebben veel voorzieningen. Het is dan ook logisch om verdichting toe te staan langsheen alle stedelijke linten om functies te mengen. Belangrijke voorwaarde is dat ieder project voldoende kwaliteit biedt. De andere principes van de stedelijke linten blijven van toepassing.

Op 11 juni 2024 keurde de gemeenteraad de addenda goed.